2024년 5월 14일, 사전청약 제도가 공식적으로 폐지되었습니다.
사전청약 제도는 주택 공급의 효율성을 높이고 집값 상승을 억제하기 위해 도입된 제도였으나,
여러 가지 문제점으로 인해 종료되었습니다. 이번 글에서는 사전청약 제도의 폐지 배경과 이유, 장단점, 그리고
폐지로 인해 영향을 받은 주요 수도권 단지의 현황을 자세히 살펴보겠습니다
📌사전청약 제도의 배경과 이유
사전청약 제도는 주택 공급의 조기 예측과 수요 분산을 통해
부동산 시장의 안정성을 도모하고자 2010년대 초반에 도입되었습니다.
주택 착공 전에 미리 청약을 받아 수요를 분산시키고
그로 인해 집값 상승을 억제하려는 목적을 가지고 도입되었지만
다음과 같은 이유로 제도 폐지에까지 이르게 되었습니다
실효성 문제
사전청약은 실제로 주택 공급과 시장 안정화에 크게 영향을 미치지는 못하였습니다.
본청약까지 시간도 오래 걸릴뿐아니라
그 사이에 분양가의 변동 & 계획이 변경될 수 있기 때문입니다.
중복 청약 및 당첨 취소
사전청약 당첨자들이 정식 분양을 할때 중복 신청을 하거나
또 당첨이 되더라도 포기하는 사례가 많아졌습니다.
이런 상황은 시장의 혼란을 초래하면서
청약시스템의 신뢰성을 떨어뜨리는 주요 요인이 되었습니다.
행정적 부담
사전청약의 관리 & 운영에 금전적, 행정적 부담이 컸습니다.
관리의 복잡성과 비용 증가는 제도 운영의 비효율성으로 나타났습니다.
주택 공급 계획의 유연성 저하
신속한 대응이 필요한 유동적인 부동산 시장 상황에서
사전청약으로 인해 고정된 공급계획은 유연한 대처가 어렵습니다
소비자 신뢰 저하 및 입주 지연
분양가 상승, 분양 취소, 입주지연 등으로 인한
소비자들의 신뢰 저하로 주택 시장의 불안정성을 확대
이러한 다양한 문제점들로 인해 사전청약 제도를 폐지하고
앞으로는 신규 공급되는 공공분양주택을
본청약을 통해 직접 공급할 계획이라고 합니다
📌사전청약 제도의 장,단점
장점
✔미리 청약 기회 제공
인기 있는 지역이나 아파트의 경우
정식 분양 전에 미리 신청할 수 있어 당첨 가능성을 높일 수 있었습니다.
✔주택 확보의 안정성
당첨되면 정식 분양 전에 주택을 확보할 수 있어
주택 시장의 불확실성을 줄여주었습니다.
✔시간적 여유
정식 계약 시점까지 시간이 있어
자금 마련 등 준비할 시간을 가질 수 있었습니다.
✔정부 지원 혜택
무주택자나 신혼부부 등을 위한 특별 공급 혜택이 있었고
이는 저소득층의 주거 안정에 기여할 수 있었습니다.
단점
✔확정 분양가 아님
최종 분양가가 변동될 수 있어 자금 계획에 영향을 미칠 수 있었습니다.
✔불확실성
당첨되더라도최종 계약이 체결되기 전까지는
주택을 확정적으로 얻는 것이 아닙니다.
✔자격 조건 제한
일정한 자격 조건을 충족해야 신청할 수 있어
모든 사람이 접근하기 어려웠습니다.
✔금융 부담
정식 분양 시점에 맞춰 자금을 마련해야 하며
이자 부담 등 금융 비용이 발생할 수 있었습니다.
📌현시점 사전청약 폐지에 따른 사업포기 단지 현황
사전청약을 받은 뒤 사업을 취소한 단지는 5곳 1천739가구이며
이 중 사전청약 가구 수는 1천510가구입니다. 주요 단지와 그 이유를 알아보겠습니다.
✔인천 가정2지구 2블록 우미린
가구수는 278가구이며 사업 취소이유는
건설사의 사업 포기. 공사비 상승과부동산 경기 악화가 주요 원인
✔경기 파주 운정3지구 주상복합용지 3·4블록
가구수는 804가구이며 사업 취소이유는
시공사 선정 실패. 공사비 급등으로 인해 시공사를 구하지 못해 사업중단
✔경북 밀양 부북지구 제일풍경채 S-1블록
가구수는 320가구이며 사업 취소이유는
사업성 악화. 부동산 경기 침체와 공사비 상승이 주요요인
✔화성동탄2 주상복합용지 C-28블록 리젠시빌란트
가구수는 108가구이며 사업 취소이유는
부동산 경기 악화와 건설자재 원가 상승의 이유로 사업이 현실적으로 어려워짐
✔인천 영종 A41블록 한신더휴
가구수는 375가구이며 사업 취소이유는
공사비 상승과 부동산 경기 악화로 인해 사업성 악화로 취소
이 외에도 사전청약이 취소된 단지와 본청약이 지연되고 있는 현장이 많다고 합니다
무엇보다 문제는 사전청약을 접수한 뒤 아직 본청약을 진행하지 않은
민간 사전청약 단지가 24개나 남아 있다고 하고
총 사전청약 가구 수는 무려 1만2천827가구나 된다고 합니다.
아직 본청약이 이뤄지지 않은 사전청약 단지가 몰려 있는 현장은
인천 검단신도시, 인천 영종국제도시,
경기 평택 고덕국제신도시, 오산세교2지구, 수원 당수지구 등이 있습니다
공공분양 사전청약의 경우
본청약 시기가 밀리더라도 공공이 책임지고 아파트를 건설합니다만
정부는 사전청약을 취소하면서 본청약이 6개월 이상 지연된
공공분양 단지의 사전청약 당첨자에 대한 지원 방안을 내놓기도 했습니다
가장 큰 문제는 민간 사전청약입니다
사업 취소나 위험으로부터 당첨자를 보호할 장치가 부족하고
공공분양과는 다르게 청약통장을 사용한 것으로 간주돼
다른 사전청약은 물론 본청약도 신청이 불가합니다.
민간 사전청약이 취소된 당첨자들이 받게 될 구제 조치는
당첨무효와 청약통장 부활이 전부입니다
📌사전청약 폐지 후 주택 구매 방법
사전청약 없이 바로 본청약을 통해 주택을 구매해야 합니다
주택 착공 후 본청약은 진행되며 주택의 실제 분양가와 조건이 확정된 상태에서 진행됩니다
📌기존 사전청약 당첨자 지원
기존사전청약 당첨자들에 대한 지원방안입니다.
✔본청약 우선권 부여
기존 사전청약 당첨자들은 본청약 시 우선권을 부여받게 됩니다
사전청약 당시의 조건을 최대한 반영, 본청약에서도 동일한 조건으로 청약할 수 있도록 지원.
✔분양가 동결
사전청약 당시 분양가를 본청약 시에도 유지하여 분양가 상승부담 최소화
✔대출 지원
기존 사전청약 당첨자들에게는 주택 구입을 위한 대출 지원이 강화
저리 대출이나 대출 한도 확대 등의 형태로 제공될 예정.
✔계약금 조정, 중도금 조정
기존 사전청약 당첨자들은 본청약 시 계약금 비율을 낮추고
중도금 납부 횟수를 줄이는 등의 지원이 있습니다
예를 들어, 계약금 비율을 10%에서 5%로 낮추고
중도금 납부 횟수를 2회에서 1회로 조정하는 등..
✔정보 제공 및 상담 서비스
기존 사전청약 당첨자들을 위한 전담 상담 창구 마련
본청약 절차와 관련된 정보 제공 및 상담 서비스를 제공.
✔전세 임대 지원
사전청약 당첨자가 직접 거주하기를 원하는 주택을 구하면
LH가 집주인과 전세 계약을 맺어 저렴하게 재임대하는 전세임대를 안내할 계획
이 외에도 추가적인 지원 방안이 마련될 수 있으니
구체적인 사항은 관련 기관의 공지를 꼭 참고하시기 바래요~
앞으로는 본청약을 통해서만 주택 공급이 이루어 집니다
그에 따라 주택 구매 과정과 정책도 변화할 것으로 보이구요
다만 이러한 변화가 다른쪽이 아닌
주택 시장의 안정성과 효율성을 높이는 방향으로
나아가기를 개인적으로 기대해 봅니다~